Интеллектуальное здание как эффективное инвестиционное решение

С 8 по 10 декабря 2009 года в Москве прошла 8-я международная выставка-конгресс Hi-Tech Building 2009, являющаяся важным событием на рынке автоматизации зданий и жилых домов в России и странах СНГ. Это мероприятие уже на протяжении 8 лет объединяет ведущих игроков рынка строительства, автоматизации и эксплуатации зданий: инвесторов, девелоперов, строителей, архитекторов, проектировщиков зданий, управляющие и эксплуатационные компании, производителей оборудования и системных интеграторов.

В 2009 году основной акцент проекта сделан на эффективность инвестиций в оснащение зданий, оптимальное внедрение инженерных систем, а также экономический эффект от применения систем автоматизации и диспетчеризации: энергосбережение, снижение затрат на обслуживающий персонал, снижение аварийных ситуаций и т.п.

Интеллектуальное здание – это эффективное инвестиционное решение, позволяющее существенно снизить расходы на обслуживание и эффективно его использовать в дальнейшем. Только такое здание сегодня соответствует современным международным требованиям.

Под таким девизом Hi-Tech Building 2009 представляла ведущие мировые технологии и оборудование для автоматизации и диспетчеризации инженерно- технических и информационных систем здания, проекты «интеллектуальных зданий», технологии строительства и оснащения энергоэффективных и «пассивных» домов.

Более 100 компаний – производители оборудования и систем для оснащения и эксплуатации зданий, российские дистрибьюторы, системные интеграторы и инсталляционные компании, профессиональные ассоциации приняли участие в проекте.

Одним из ключевых событий выставки стал Круглый стол «Энергоэффективность как основа создания современной инфраструктуры города. Сокращение издержек по управлению и эксплуатации зданиями», где обсуждались самые актуальные вопросы в сфере девелопмента и инвестирования объектов коммерческой и жилой недвижимости с использованием энергоэффективных технологий. Было рассмотрено взаимодействие потребностей городского пространства со сферой интересов проектно-строительного рынка и оценены ориентиры девелопера в условиях жестких градостроительных ограничений. Специалисты рассказали, как добиться повышения энергоэффективности в ЖКХ за счет использования малозатратных, быстроокупаемых энергосберегающих технологий и как экономить энергоресурсы за счет оптимизации управления инженерными системами здания. Участники услышали мнение экспертов об энергосбережении как конкурентном преимуществе современного здания, узнали, какие существуют стандартные и индивидуальные решения по автоматизации зданий, оптимальные с точки зрения финансовых вложений, с использованием энергоэффективных технологий.

Все эти вопросы были освещены представителями ведущих компаний в сфере автоматизации зданий, а также арендаторами действующих объектов недвижимости, оснащенных новейшими технологиями.

Российский рынок адаптирует западные тенденции с опозданием на 1,5-2 года. Говоря об энергоэффективности, по мнению экспертов, можно выделить три наиболее энергоемкие системы, где возможна экономия ресурсов: это отопление, вентиляция, кондиционирование. Однако если система неправильно настроена, это повлечет большие убытки вместо экономии. Расходы на электроэнергию у коммерческих потребителей ежегодно растут на 30 процентов, поэтому инвестировать в энергосберегающие технологии сегодня выгодно. Ярким примером максимально грамотного использования энергоэффективного оборудования является Седьмая башня в Нью-Йорке, там крыша используется как водосборник, вследствие чего не требуется затрачивать энергию для подачи воды наверх.

Сегодня, к сожалению, в России и СНГ энергоэффективность не работает в западном понимании этого явления. Очень часто все заканчивается на стадии переговоров строителей, инвесторов, а инженерное оборудование задействуется слабо. Участники рынка должны понимать, что он находится на стадии развития. Для полноценной реализации энергоэффективных технологий требуется опыт и время. В Европе энергоэффективность рассматривается как основной проектный и эксплуатационный показатель, широко применяется практика энергоаудита, сертификации на «зеленые» здания, а автоматизация является реальным инструментом управления энергоэффективностью. На российском пути есть только общее представление о таких технологиях, а высокая цена их внедрения пугает заказчиков, несмотря на гарантии окупаемости в связи с постоянным ростом тарифов на электроэнергию. Причины лежат еще и в краткосрочной стратегии бизнеса владельцев. Для развития энергоэффективности в России, по мнению экспертов, необходимы опыт, квалификация девелоперов, строителей, эксплуатирующих компаний; технологии и оборудование, сознание. Такие мероприятия, как организационно- технические меры, энергоаудит проекта на стадии строительства, эксплуатации, реальное использование АСУЗ для оптимизации энергопотребления, детальный, цифровой энергоконтроль и энергоменеджмент – как отдельный вид сервиса - вот обязательные факторы развития энергоэффективности зданий коммерческой недвижимости в России.

Энергоэффективное здание – это здание с оптимизированными энергетическими процессами, потребление энергии в котором составляет примерно 10 процентов от обычного здания. Однако успешность энергоэффективных систем, по мнению специалистов, лежит в комплексном подходе, взаимосвязанными элементами которого являются проектирование, инсталляция и эксплуатация. Как следует из доклада Всемирного банка и Международной финансовой корпорации, реализация существующего в России потенциала повышения энергоэффективности позволит сэкономить 45 процентов потребления первичной энергии. Снижение энергоемкости экономики РФ должно начаться с госсектора. Из оценок ВБ и МФК также следует, что наибольший потенциал экономии энергии лежит в других сферах экономики, прежде всего, в жилищном секторе.

Результаты внедрения энергоэффективных технологий очень радуют: во-первых, с точки зрения персонала, улучшаются условия работы, повышается реакция на аварийные ситуации и несанкционированный доступ; во-вторых, идет постоянный контроль состояния оборудования и оптимизация его работы и, наконец, финансовая составляющая очевидна – легко отслеживать все транзакции предприятия, анализировать сделки и предотвращать финансовые хищения.

Олег Пуговкин, директор Управляющей компании АРМЭКС, рассказал о практическом опыте управляющей компании по снижению расходов на энергоресурсы с использованием возможностей АСУЗ (BMS) здания на примере объекта, эксплуатируемого АРМЭКС с 2006 года, расположенного в историческом центре Москвы. На объекте площадью 43.000 квадратных метров, имеющем 8 надземных и 5 подземных этажей, установлены 32 инженерные системы и единая система управления зданием. Здесь был проведен целый ряд мероприятий по энергосбережению, среди которых оптимизация режимов работы системы освещения, ахитектурно-художественной подсветки, алгоритма работы системы холодоснабжения и другие.

В результате выполнения мероприятий экономия потребления электроэнергии составила в среднем 10 процентов, тепловой энергии и воды – около 20 процентов в 2008 и 2009 годах по сравнению с 2007.

Выступающие много говорили о том, как важно энергосбережение в системах освещения современных офисных зданий, так как доля электроосвещения в общем электропотреблении офисных зданий класса «А» может составлять до 20 процентов. Не секрет, что управляющие компании сегодня также вынуждены сокращать свой бюджет. Тем не менее, несмотря на кажущуюся очевидность способов экономии электроэнергии, существует ряд ограничений при использовании энергосберегающих осветительных приборов и технологий управления ими. В силу разных причин об этом либо забывают, либо не упоминают производители и инсталляторы. Способов экономии на освещении всего два. Первый – это замена ламп на энергоэффективные. На практике экономия электроэнергии при такой замене не превысит 10 процентов. Второй способ – это обоснованное уменьшение времени горения ламп. Для реализации этого принципа экономии необходимо установить датчики освещенности, присутствия и движения, а также изменить существующую схему электроснабжения. Возникает сразу несколько трудностей: как сократить время необязательного горения ламп; не для всех типов ламп рекомендован режим работы с частым включением-выключением; кроме того, офисные здания оснащаются системой видеонаблюдения, и камера, «видящая» в темноте, стоит дороже, чем камера, «видящая» при хорошем освещении, и т.п. Тем не менее, по мнению экспертов, энергосберегающие технологии и энергосберегающее оборудование имеют право на жизнь и будут востребованы. Сложнее всего проблема их внедрения решается в действующих зданиях, где важно учитывать все сложности при обосновании экономического эффекта и при расчете сроков окупаемости инвестиций.

Являются ли сегодня ресурсосберегающие здания делом далекого будущего в связи с недоступностью реализующих идею технологий или они могут стать завтрашней реальностью, и в чем причины медленного темпа внедрения «основ ресурсосбережения» на объектах? Немаловажную роль здесь играет человеческий фактор. Ведь именно грамотный, заинтересованный, профессиональный и рачительный подход ко всем системам и управлению, в том числе и в мелочах, является залогом эффективности объекта и значительной экономии не только в будущем, но и сегодня. Приглашение к участию профессиональной эксплуатирующей организации на этапе проектирования и строительства дает возможность реализовать энергоэффективные принципы с наименьшими затратами. Реальная экономия была рассмотрена на примере осуществленных проектов, в том числе «Мега Белая Дача», где за счет внедрения новой оптимизированной программы работы наружного освещения добились экономии в 6 миллионов рублей в год, и для этого не потребовалось значительных инвестиций. Стоимость автоматизации освещения составила 430 тысяч рублей.

Представитель управляющей компании, член LEED, Марина Захарова поделилась западным опытом в строительстве энергоэффективных зданий. Государственная политика в отношении зеленого строительства на Западе и в России существенно отличается. Оказалось, что на Западе существует успешный опыт создания "общественного мнения" о строительстве "зеленых зданий ", которое формируется при государственной поддержке и участии коммерческих и общественных организаций, что повышает мотивацию применения энерго- и ресурсосберегающих технологий в строительстве. Сокращение издержек по управлению и эксплуатации зданий – это результат совместной работы всех участников процесса: от инвестора до службы эксплуатации здания.

Энергосберегающие технологии в СНГ – это новая тема, которая еще только набирает обороты, но на нее уже обращено внимание не только бизнеса, но и государства, и общественности. Организатор выставки-конгресса HI-TECH BUILDING, компания МИДЭКСПО, совместно с производителями и интеграторами интеллектуальных систем в оснащении и эксплуатации зданий, уверены, что проведение всевозможных мероприятий на тему энергоэффективности, в том числе прошедшего Круглого стола, способствует развитию этого сегмента рынка и продвижению и популяризации современных энергоэффективных технологий в России.

Виктория ШАЛАМИДА